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聂梅生:新时代房地产业的重塑

时间:2017-12-29 22:34 | 作者:采集侠 | 来源:网络整理

  房讯网讯 12月15日-16日全联房地产商会2017年会在北京富力万丽酒店隆重举行,全联房地产商会名誉会长聂梅生出席并发表主题演讲。

聂梅生:新时代房地产业的重塑

  全文如下:

  各位领导、各位会员朋友大家早上好。

  今年的题目,我用了“新时代房地产业的重塑”,也就是说大家都期待着在新时代里面展现我们的新风采。

  新时代房地产的定位,坚持房子是用来住的,不是用来炒的

  按照十九大的精神,我们有五个判断,也就是说新时代、新思想、新方略、新矛盾、新目标。重塑房地产应该说是两个方面的问题,我理解主要问题就是我们现在的主要矛盾变了,和原来的主要矛盾不一样,在新时代里面的主要矛盾是什么呢?就是人民日益增长的美好生活需求和不平衡、不充分的发展之间的矛盾,这个美好生活里面肯定是包括住,所以我们在主要矛盾当中,也是仍然处在一个非常重要的位置上。

  这个主要矛盾变化的情况下,房地产的定位是什么?我们的定位就放到了坚持房子是用来住的,不是用来炒的,这就是新时代的定位。于是,就提出来加快建立多主体供给,注意,不是一个主体供给,不是完全由市场商品房供给了,多主体供给,多渠道保障。租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  年后关注焦点:房改,供给侧改革将怎样调整房地产税

  下一步2018年大家不约而同的都想到房改,也就是说20年以后重启房改。20年前在1997年的时候,开始的第一次房改,20年以后,2018年重启房改,房改就是制度性的变化。这样一个改革的前提之下有两大功能要变化,房地产一定是有两大功能,不管你怎么说,他具有使用功能,具有投资功能,这是它的资产属性所决定的。它的使用功能更加强调房子是用来住的,也就是属性一,第一个属性也就是支持实体经济,支持社会民生。它的第一属性从2018年以后被更加强调,第二属性就是房地产的投资功能,就是房子是可以炒的,要不是房子可以炒,房地产怎么这么高呢?

  现在讲到供给侧改革,大家都讨论根本长效机制无非是供给侧改革,我们要习惯原来是支柱产业是重点,后来在房价飞涨的十几年都把房地产作为热点,现在就成了一个体制改革很大的痛点,我们要习惯位置的转换。从国家金融安全这个角度来看房地产,现在是非常清楚的,也就是说怎么样能够防止系统性的金融风险和资产泡沫,是我们国家现在经济上非常重要的一个中心。所以习主席也提出来,“规范住房租赁市场和以房地产泡沫,实现住有所需。”这种情况之下一系列政策都会出现,比如说租售同权都会出来,这是从国家金融安全的角度来考虑。

  同时,从体制改革的角度来考虑,现在供给侧改革是全世界,首先美国率先降税是这个一大的供给侧改革,这个会影响全球的经济。中国的供给侧改革体现在几个方面,从体制性的改革当中,原来的三驾马车的作用在转换,从投资转向消费,从金融制度来讲也在变化,比如说增加直接融资,另外还有一个就是原来的土地财政可能慢慢的走到了头。个税改革都在做,尤其美国减税的情况之下,我们怎么样出台我们的房地产税,会不会跟它形成逆向,它减税难道我们可以加税吗?这件事情都是考验我们2018年以后的房地产供给侧的改革,大家也非常关注。

  从实现中国梦找准房地产的方向

  另外,从产业结构的调整,服务业的比重要加大。大家都不约而同的转向内需、消费、服务业。供给侧改革和长效机制当中,房地产由拉动投资改为内需消费,租房以商品房为核心的供应体制,甚至于有一段时间经济适用房也是用市场的方式来解决,所以到现在变成这一部分严重缺失,把它改为租销并举,连续20年的商品房市场会发生质变。

  土地供给制度招拍挂改为多种渠道,不完全是一种,农土入市的政策已经落地,土地财政和房地产税即将进入立法阶段。我们期待房地产税在2018年以什么样的方式,什么样的步骤来立法,怎么样和全球的减税和我们的房地产税这个新税种的出现能够平衡。房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束,这一点大家要有思想准备,不会再继续在房地产内金融继续宽松,我们的钱不见得来的那么容易,我们的钱不见得那么便宜了,高杠杆时代已经结束。

  这里面我反复的讲,为什么现在在金融这个问题上和房地产这么紧密相关,也就是说我们在过去的10年当中,2007到2017年10年间M2增加了14倍,也就是增加了120万亿。这120万亿我们房地产每年投资是10万亿,这10年当中增加的M2大部分,如果中国金融有风险,资产性泡沫,资产一个是股市一个就是楼市,这两个资产泡沫当中哪一个更大,哪一个更引起重视,就不用我说了。对于大部分的资金在过去的10年里创造了每年10万亿,10年就是100万亿投资下去,就形成了货币的增长M1和房价形成了这么样一个正相关的关系。多发票子房价就涨,某个角度来说高房价是一种金融现象可以说的过去。

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