当前位置: 南宁夜生活-南宁夜网|南宁桑拿会所|南宁家庭SPA|南宁夜生活论坛|南宁丝足 > 南宁养生SPA > 未来投资房地产要看重稳定现金流

未来投资房地产要看重稳定现金流

时间:2017-12-26 10:28 | 作者:采集侠 | 来源:网络整理

  文/本刊记者 金铭

  丁亚明有着房地产基金领域的多年经验,上海交通大学毕业后在券商和投行工作,后任职复星房地产基金业务的合伙人,是业内最早的一批从业人员。如今他创办了浦赢投资,进一步推动“金融+房地产”双向驱动的发展。

  谈到过去的从业经历时他表示:“券商投行很注重金融产品设计和交易结构,而房地产公司注重项目投资收购、物业开发运营的落地。这两者是相辅相成的。通过对金融和房地产领域两方面的了解,房地产基金的投资策略会更准确。”

  房地产基金应更专业

  如何把握房地产基金的投资策略?丁亚明认为未来要做好房地产基金,第一要把握趋势:在什么阶段投资;第二要寻找定位:某个领域的专业。

  “在房地产基金领域,每家机构也要做好相应的分工和细化,因为市场越来越专业化了。比如投资持有型物业、住宅等不同品类,需要不同专业领域的经验积累。”

  谈到浦赢投资的专业定位,丁亚明表示目前的规划布局分为三大类:第一类是区域成长性机会投资,主要是投资二三线城市的商品房,依靠销售和现金流来回收投资;第二类是一线城市的存量物业收购、城市更新的改造,因为上海、深圳等城市的增量已经很小;第三类是“互联网+”的发展,浦赢投资成立了针对房地产存量资产的互联网公司——优住,未来主要依靠租金收益、租金贴现模型,结合互联网工具来发展长租公寓。

  房地产的发展受到政策的影响,丁亚明认为:“要充分解读国家的政策,或者预测国家未来的政策走向,来规避市场的风险。”

  所以浦赢投资在一线城市做存量物业收购和城市更新,也是基于宏观调控的考虑。他相信未来的房地产投资会越来越注重投资价值,包括产生稳定现金流的价值。

  “这也可能是宏观调控发展的方向。希望长期持有获得稳定的收益,也可以通过证券化手段来增加供给、拉动消费。我认为这可能是符合政策预期的中期策略。”他说道。

  浦赢投资也着力于发展长租公寓。“我们认为这是一个很有潜力的市场,早在2015年这个市场还不是很受关注的市场,我们就创办了优住做长租公寓,因为租金的稳定性会比资产价格的稳定性更高。我们正在做租约的专业化管理,这也是我们基于政策判断的前端性布局。”

  丁亚明指出,中国房地产基金还没有经历完整的周期,投资不会基于对未来大涨的假设去进行,而是基于现在的市场找到最优的资产,选择安全边际最高的标的,做敏感性分析找到更高收益的项目。

  投资要看准时机

  “房地产基金是趋势投资,要抓住行业的发展波段,在上升期或是在调整的低谷,反周期操作,才能获得更好的收益。”丁亚明说道。

  他举了浦赢投资的实际案例说明,2015年年初,上海市松江区的地价约为9000元,周边的住宅价格大约不到两万,浦赢投资与合作伙伴一起收购了地铁站边的一块地。

  2015年上半年是上一轮调整的低点,当时上海的二手市场比较清淡,收购土地有一定的价格谈判力。他介绍:“在上海,土地面积很大,约500亩,容积率只有1.2,又是地铁站一公里的范围内,我就和我的合作伙伴做了并购,把原来开发商的项目收购了。”

  而今松江项目的土地价格已经涨到3万~4万元右,周边的住宅价格大约为4万元。这是经典的逆周期操作的收购案例。

  丁亚明还举了一个例子,2016年年初在杭州和朗诗地产合作的项目,浦赢投资当时投了50%的股权。当时杭州房价正处于低谷,市场普遍认为浙江的民营经济不景气,相比较而言,在新城开发更具规模、国有企业占经济总量更高的南京则更有投资价值。

  “但是我们认为2016年年初,杭州的市场调整已经接近尾声。杭州有很多新产业的机会,比如阿里巴巴等互联网公司,很多上市公司的高管都有很强的股权变现价值,有在杭州买房子的需求,我们认为杭州的市场机会反而比南京有后劲。”他分析说。

  当时很多机构正在犹豫,而浦赢投资对杭州市场观望已久,认为具有投资价值。后来杭州项目也很成功,这个位于市中心的项目已经成为杭州的精品住宅。

  丁亚明说道:“投资比拼的不光是资金,还有投资逻辑、决策速度、市场敏锐度。土地价格比房价还贵的时候,其实已经没有投资的利润空间了,所以要选择恰当的时机。浦赢的很多项目都取得了很高的收益。”

  全产业链发展

本文由 南宁夜生活 原创!欢迎分享及转载请保留出处,谢谢!http://www.copysalv.com