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上海CBD和富人区外迁!这可能是上班族最好的消息!

时间:2017-12-26 10:28 | 作者:采集侠 | 来源:网络整理

  每到岁末年初,五大行(仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行、第一太平戴维斯、高力国际)都会发布上海楼市的全年盘点。今年这个盘点提前到了12月。

上海CBD和富人区外迁!这可能是上班族最好的消息!


  上周,戴德梁行发布的一份报告,猛料十足,它告诉我们,就在2017年,这个上海楼市调控很紧的年份,上海的房子已经成为国际硬通货的一部分,不仅可以抗通胀,也一样能抗美元的贬值。

  同时,上海的中心商务区、上海的大企业、上海的富人区统统在往外搬,上海和周边区域的融合趋势越来越明显。

  在地产Y教授看来,这个报告暗含三个信号:一是上海的房价会日趋坚挺,刚需买房不用担心价格下跌会带来严重财产损失;二是上海城市交通拥堵将得到缓解,以后早上八点在南北高架开车不会堵成狗;三是年轻人可以放心买郊环,甚至昆山(楼盘)、太仓(楼盘)、嘉兴(楼盘)、启东(楼盘),以后上班不会远。

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  被房地产看空言论“洗脑”的人们,很可能对教授的说法嗤之以鼻。上海的房子是国际硬通货?开什么玩笑。不是说好的对人民币升值,对美元贬值吗?

  教授所以说他们被“洗脑”,是因为他们压根没有仔细研究上海的房地产交易量,或者他们只关注到了住宅交易量。

  

  如果,他们看了上海去年和今年商业地产的交易,尤其是商业地产大宗交易的数据,一定会闭上嘴。

  原因很简单,上海一年整栋交易的商业地产总金额已经连续两年达到1000亿元以上,今年达到了1200亿,成交宗数超过120宗,已经超过了深圳(楼盘)、广州(楼盘)乃至北京(楼盘)等任意一个国内一线城市,和东京、新加坡、香港等国际城市等量齐观。而这些都是国际性金融城市,商业地产资产早已完成了全球资本化。

  值得一提的是,上海千亿规模的大宗商业地产交易,还是在平均租金回报持续下降的背景下进行的,数据显示,上海商业地产平均租金回报率从2016年的5.04%跌至今年的4.4%。

  要知道,上海房地产市场大宗交易的买家,没有一个是小白。都是人才济济、经验丰富,决策严谨,拥有广泛投融资能力的机构投资者。他们为了收购一个物业,通常要做大量的数据测算和研究分析。

  但是,纵然上海房地产市场的回报率已经逼近一年期的贷款利率,这些投资者仍然义无反顾地往很多专家眼里的“泡沫坑”里掉,这本身就说明了上海房价的坚挺度。

  而且据戴德梁行方面说,这些整栋交易的案例没有一个项目是大幅打折成交的,基本都是在原始报价的基础上,仅仅进行了小幅度的价格折让。只有松江一个商业项目因为司法拍卖,较原始报价有85折的折让。但这样的折让幅度依然很小,远低于很多人七折抄底的预期。

  在资金大量流入上海商业地产市场的背景下,上海房价正在由泡沫变成越来越坚硬的固体。

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  在资金大规模流入上海房地产市场的同时,上海的传统地段格局也在2017年发生了巨大的变迁。

  

  原来,上海的主要CBD是六个——陆家嘴(600663,股吧)、人民广场、南京(楼盘)西路、淮海中路、徐家汇(002561,股吧)。尽管,大虹桥在过去两年崛起,但也只是增加了一个新的CBD。

  但根据戴德梁行的报告,浦东张江、虹口、闵行、杨浦等新兴的CBD正在崛起,而且广受企业欢迎。

  戴德梁行列举的案例,3M、捷豹路虎、飞利浦、万达网络、猪八戒网、bilibili这些制造业、科技类公司统统迁往了内环外的新兴商务区,甚至连MIZHUO也从陆家嘴搬去了大虹桥。

  与之相对应的是,核心CBD均出现空置率的上升,但新兴CBD的空置率却出现了下降。

  上海2016年制订的“2040城市规划”,是导致这一现象的一个重要原因。规划提出“职住平衡”的概念,在居住区周边大量设置产业中心,让居民可以在生活地附近更容易找到工作,而不用乘一两个小时的地铁,跑到市中心去上班。

  参与这一规划的一位台湾从业者说,这样做一方面可以减轻企业经营负担,提升吸引优秀人才的能力;另一方面,则有利于减轻城市交通拥堵、城市公共资源利用率不足的问题。

  大企业的外迁,让上海的上述规划推进更为顺利。

  而随着企业的外迁,上海传统意义上的地段也在洗牌。

  内环内、滨江沿线,作为上海传统顶级豪宅区的地位可能将不保。

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